La NSR-10 no tiene una categoría para la vivienda turística. Ese vacío deja cada proyecto a merced de la interpretación: clasificado como R2 o como R3, con una diferencia de costo en el sistema de detección de incendios que puede llegar a quince o veinte veces. Este es el análisis que hicimos y que compartimos con nuestros clientes.
Informe técnico de Fernando Camayo M., Ing. Electrónico — Santely S.A.S., 12 de junio de 2025. Se publica sin los datos del proyecto que lo originó.
El problema
En la actualidad, la Norma Sismo Resistente Colombiana NSR-10 presenta un vacío normativo frente a la clasificación y el tratamiento de las edificaciones destinadas a vivienda turística. Esta ambigüedad permite que este tipo de proyectos sean clasificados indistintamente como uso R2 (vivienda multifamiliar) o R3 (residencial tipo hotel o alojamiento temporal), lo cual genera incertidumbre tanto para los diseñadores como para los desarrolladores del proyecto.
A continuación se analiza ese vacío, se exponen las implicaciones técnicas y económicas de clasificar el proyecto como R3, y se evidencian los altos costos y exigencias que esa clasificación representa frente a la opción R2, a pesar de que la función real del inmueble pueda ajustarse más a esta última.
Qué dice el Título K de la NSR-10
El Título K establece los criterios generales para la clasificación de los tipos de uso de las edificaciones. Define, entre otros aspectos, las categorías de ocupación residencial.
La categoría R2 corresponde a vivienda multifamiliar:
«…En el Subgrupo de Ocupación Residencial Multifamiliar (R-2) figuran las edificaciones o espacios empleados principalmente como vivienda, o como dormitorio de tres o más familias, o de más de 20 personas…»
La categoría R3 se refiere al grupo de ocupación hotelero:
«…En el Subgrupo de Ocupación Residencial Hoteles (R-3) se clasifican las edificaciones o espacios, provistas o no de servicios de alimentación, que sirven para el alojamiento de más de 20 personas durante períodos cortos de tiempo…»
Hasta este punto, y sin profundizar aún en un análisis más detallado, podría concluirse que un proyecto de vivienda turística que hospede a más de 20 personas sería clasificado, bajo una interpretación estricta de la norma, como uso R3.
Lo que el Decreto 1836 de 2021 sí distingue
El Decreto 1836 de 2021 —Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, en relación con el Registro Nacional de Turismo— trae dos definiciones que la NSR-10 no tiene:
Establecimientos de alojamiento turístico. «Son los establecimientos de comercio que brindan el servicio de alojamiento turístico con oferta permanente. Entre estos se encuentran, pero sin limitarse a ellos, los hoteles, incluidos entre estos las embarcaciones de los cruceros en las que se prestan servicios hoteleros, apartahoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos glamping, refugios, albergues, zonas de camping y todos aquellos que mantengan una oferta habitual en el servicio de hospedaje.»
Viviendas turísticas. «Unidades privadas, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente destinada total o parcialmente a brindar el servicio de alojamiento turístico según su capacidad, a una o más personas. Pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, casas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición.»
La diferencia es de fondo. Los establecimientos son establecimientos de comercio dedicados exclusivamente al hospedaje con oferta permanente: su uso es estrictamente comercial y su funcionamiento implica una operación continua orientada al alojamiento temporal de huéspedes.
Las viviendas turísticas, en contraste, son unidades habitacionales que pueden usarse total o parcialmente como alojamiento turístico pero que no pierden su carácter residencial. A diferencia de un hotel o un apartahotel, una vivienda turística puede ser habitada de forma permanente por su propietario, arrendada para estancias largas o cortas, o utilizada de manera mixta según lo decida su dueño. En un mismo proyecto pueden convivir residentes permanentes, arrendatarios de largo plazo y turistas temporales: su naturaleza es híbrida.
Dicho de otro modo: un establecimiento turístico no puede considerarse residencial en ninguna circunstancia, mientras que una vivienda turística conserva la posibilidad de ser habitada como vivienda permanente.
Dónde está exactamente el vacío
La categoría R3 de la NSR-10 coincide plenamente con lo que el Decreto 1836 llama establecimientos de alojamiento turístico: ambos se refieren a edificaciones destinadas exclusivamente al hospedaje temporal, sin posibilidad de uso residencial permanente.
Pero el concepto de vivienda turística, al ser una figura más reciente y flexible, no encaja de forma precisa en ninguna de las categorías de la norma. Un mismo proyecto puede tener unidades habitadas de forma permanente —característico del uso R2— y otras operando bajo esquemas de alojamiento temporal —característico del R3—. No existe una categoría que refleje esa naturaleza mixta.
Qué es, jurídicamente, una vivienda turística
Analizando el marco normativo colombiano aplicable —el Decreto 2590 de 2009, el Decreto 2119 de 2018, la Ley 300 de 1996, el Decreto Ley 2106 de 2019, el Decreto 1074 de 2015 y el más reciente Decreto 1836 de 2021—, y sin entrar en un análisis jurídico profundo, puede afirmarse que una vivienda turística es, ante todo, una unidad privada de uso residencial que puede destinarse al turismo siempre que cumpla ciertos requisitos legales y administrativos:
- Autorización expresa de la copropiedad.
- Registro Nacional de Turismo (RNT) aprobado y vigente.
- Compromisos del propietario ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo como prestador de servicios turísticos.
Además, la administración de la copropiedad tiene la obligación legal de reportar ante la Superintendencia de Industria y Comercio los inmuebles que realicen actividades turísticas sin autorización, so pena de ser sancionada con multas.
En ese contexto, cualquier edificación concebida, aprobada y vendida como vivienda (uso R2), cuya copropiedad permita el uso turístico y cuyos propietarios cumplan los requisitos legales, se entiende como una vivienda turística legalmente habilitada, pero sigue siendo una unidad residencial privada, no un establecimiento comercial. Su clasificación como R2 se mantiene válida: su naturaleza estructural, funcional y jurídica sigue correspondiendo a la de una edificación de vivienda multifamiliar, aunque pueda usarse parcial o temporalmente para el turismo.
Por qué el R3 no funciona en propiedad horizontal
Aquí es donde el asunto deja de ser jurídico y se vuelve técnico.
Cuando se diseña bajo la categoría R3 se parte del supuesto de que se trata de un establecimiento de alojamiento turístico de carácter comercial. Todos ellos tienen algo en común: la propiedad y la administración están centralizadas en una única persona jurídica, que tiene control total y permanente sobre todas las unidades habitacionales.
Ese control es lo que hace viable el sistema. Si se daña un rociador, la administración puede deshabilitar la unidad afectada o un piso completo para mantenimiento, sin pedirle autorización a nadie. Ante una anomalía tiene potestad de ingreso para hacer seguimiento, controlar riesgos o atender emergencias. Y lleva registro completo de los huéspedes —nombre, habitación, tiempos de permanencia—, además de cumplir obligaciones legales como los reportes al SAGRILAFT.
En una vivienda turística bajo propiedad horizontal, cada unidad es de propiedad privada e independiente. De ahí se derivan dificultades que no son teóricas:
- Un inversionista puede dejar su apartamento desocupado durante meses, lo cual hace imposible garantizar mantenimientos preventivos y correctivos oportunos si, por ejemplo, falla un rociador.
- La administración no tiene acceso a las unidades privadas, por lo que no puede actuar directamente ante una alarma del sistema contra incendios, un conato de humo o una emergencia médica.
- La responsabilidad sobre los ocupantes es del propietario o del operador turístico, no de la administración, lo que impide un control efectivo sobre la seguridad de residentes o turistas.
- No hay obligación de registrar cuántas personas están alojadas ni dónde, lo cual complica la evacuación en caso de emergencia.
- Si se aloja una persona con fines ilícitos, la copropiedad y su administración no tienen forma legal ni operativa de ejercer control o vigilancia.
El sistema de protección contra incendios de un R3 está concebido para funcionar bajo un esquema centralizado y controlado. En una vivienda turística, la descentralización de la propiedad y el uso privado de cada unidad obstaculizan seriamente el cumplimiento de las responsabilidades técnicas y operativas que la NSR-10 impone a los sistemas R3.
Forzar la clasificación de un proyecto residencial con uso turístico eventual como R3 implica, en consecuencia, riesgos jurídicos, técnicos y financieros para la copropiedad, la administración y el propio diseño.
Cuánto cuesta la diferencia
Un sistema de detección y alarma para un proyecto tipo hotelero (R3) difiere sustancialmente en alcance y costo respecto de uno residencial (R2). A grandes rasgos, un sistema hotelero debe:
- Utilizar paneles certificados para el sector hotelero, que pueden costar hasta cuatro veces más que los de sistemas residenciales.
- Garantizar bases sonoras de 520 Hz en cada habitación —la NSR-10 remite a la NFPA 72 para el diseño del sistema en R-3, y de ahí sale el criterio de tono de baja frecuencia—, lo que implica no solo tres o cuatro veces más detectores, sino dispositivos entre 10 y 15 veces más costosos que los detectores autónomos a batería.
- Incluir aproximadamente cuatro veces más fuentes auxiliares para alimentar las bases sonoras distribuidas en cada unidad.
- Instalar estaciones manuales cerca de la salida de cada piso, lo que puede triplicar o cuadruplicar su número y generar un sobrecosto de entre 20 y 60 veces frente a un diseño residencial.
- Incluir sistemas adicionales: comunicación entre rutas de evacuación y recepción; detección de monóxido de carbono en unidades y parqueaderos; monitoreo del estado de las puertas de evacuación; control de extracción de gases en sótanos; inhabilitación de ascensores ante presencia de humo o fuego; y apertura automática de puertas de evacuación ante un evento.
El conjunto puede incrementar entre 500 y 1.000 millones de pesos el costo del sistema de protección contra incendios en un proyecto de tamaño medio. En términos generales, un diseño con enfoque hotelero puede llegar a costar entre 15 y 20 veces más que uno residencial: no solo por la cantidad de equipos, sino por la necesidad de soluciones mucho más especializadas y exigentes.
Conclusión
Existe hoy un vacío jurídico en la clasificación normativa de los proyectos de vivienda turística dentro del marco de la NSR-10. Este tipo de desarrollos presenta retos importantes en mantenimiento preventivo, correctivo y en la administración de los sistemas de protección contra incendios, especialmente cuando se pretende aplicar las exigencias del R3 a edificaciones con propiedad horizontal y uso privado.
El análisis muestra que, según la interpretación y la percepción del uso predominante del inmueble, es jurídicamente viable argumentar tanto R2 como R3. Pero esa ambigüedad genera riesgos operativos, administrativos y de responsabilidad legal para diseñadores, constructores, propietarios y administraciones.
Por eso la recomendación no es únicamente técnica, sino principalmente jurídica: acudir a un asesor legal especializado en normativa urbanística y de construcción, y elevar consulta formal ante la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes (CAPRSR), que es el ente competente para emitir directrices frente a casos particulares como el de la vivienda turística.
Es la misma ruta que seguimos cuando la duda es de telecomunicaciones: cuando no supimos si un proyecto con licencia de vivienda turística debía cumplir el RITEL, se lo preguntamos por escrito a la Comisión de Regulación de Comunicaciones en lugar de resolverlo por criterio propio. Preguntar es más lento que decidir. Sale mucho más barato que defender una interpretación propia frente a un inspector con la obra terminada.
Fuentes. NSR-10, Títulos J y K en su versión actualizada de 2012 —capítulo J.4, «Detección y extinción de incendios»—, que es la vigente y cuya numeración difiere de la edición de 2010. Cada dato de este artículo se contrastó contra ese texto.
Si tienes un proyecto de vivienda turística y no sabes bajo qué categoría diseñarlo, lo revisamos contigo antes de que la licencia se radique. Hablemos · Qué exige la NSR-10 sobre detección
Preguntas frecuentes
Las que más nos llegan sobre este tema. Si la tuya no está, pregúntala abajo.
¿Qué diferencia hay de costo entre R2 y R3?
Entre quince y veinte veces en el sistema de detección, y entre 500 y 1.000 millones de pesos en un proyecto de tamaño medio, según nuestro análisis.
¿Quién decide si es R2 o R3?
La clasificación queda en la licencia. Por eso la decisión se toma antes de radicar, no cuando el diseño ya está hecho.
¿A quién consulto una duda de clasificación?
A la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes, que es el ente competente, y a un asesor legal en normativa urbanística.
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